より堅実な投資を！不動産投資はアパートよりマンションがオススメの理由
年金をはじめとする社会保障制度への不信感が高まるにつれて、日本においても、「自分のことは自分で守る」という意識が高まっています。事実、若いうちから投資をはじめる人が増えており、各金融機関においても、そうした人々を対象とした金融商品やサービスを拡充。さらには金融リテラシーを高めるための書籍や講座、セミナーなども展開されています。
そのうち、安定資産の形成に寄与する投資手法として注目されているのが、不動産投資です。不動産投資は、中長期的な資産形成を行うのに最適であり、かつ、特殊な技能が求められることもありません。そのため、会社員の方を中心に積極的に取り組む人が増えています。では、より堅実な投資を実現するために、どのような点に注意しておけばいいのでしょうか。
■不動産投資における「マンション」と「アパート」
不動産投資において最大のポイントとなるのは、融資に伴うローン返済と、ローン返済の原資となる家賃収入のバランスです。すぐに売却を考えている場合を除き、多くの不動産投資は入居者から得られる家賃収入がベースとなります。そのため、いかに安定的に入居者を獲得できるかが、不動産投資全体の成否を左右することにつながります。
その点において、あらかじめ検討しておきたいのが「マンション」と「アパート」の違いです。どちらも投資物件として活用されてきた過去があるものの、とくにこれからは、マンションを中心に投資を検討したほうがいいかもしれません。事実、空いた土地にアパートを建てるといった手法は、地方の過疎化や少子化によって、採算が合わなくなりつつあります。
■投資対象としてのマンションの優位性とは
集合住宅への投資という意味で似通っているマンションとアパートの違いについて、あらためて確認しておきましょう。とくに重要なのは、すでに述べているようなアパートが直面している厳しい現状です。加えて、マクロおよびミクロの視点から、マンションに投資することがどのような優位性をもたらすのか、それぞれのポイントを押さえておきましょう。
●厳しいアパート経営の現状
日本経済を俯瞰すると、少子化に伴う人口減少は避けられない状況にあり、それに付随する形で地方の過疎化が進んでいます。そのことは、戸建て住宅を中心に広がっている「空き家問題」にも表れており、集合住宅としてのアパート需要にも影響が生じているのが実情です。事実、アパートを建てて経営する投資スキームは、採算性からも厳しい状況が続いています。
●資産としての価値の推移
では、資産価値の推移としてはどうでしょうか。経年劣化が伴うアパートの資産価値は、その大半が土地値によって左右されます。ただ、入居者を安定的に獲得できる好立地の物件は限られており、人口が減少している実情をふまえると、中長期的な資産価値の維持も難しいと考えられます。その点においても、これからのアパート経営は厳しいのです。
●マンションならより安定的な資産形成ができる
一方でマンションなら、管理組合が主導する修繕積立金の積立や大規模修繕など、将来を見越した価値の維持が計画されています。管理会社による適切な管理運営によって、入居者を獲得することも可能です。資産価値という点で考えても、マンションの価値は緩やかに下落する傾向にあり、また流動性が高いことから、柔軟な資金計画を立てることもできます。
■長い目で投資適格性を判断しよう
このように集合住宅を活用した不動産投資は、大きくマンションへの投資とアパートへの投資に分かれます。これまではアパート（木造）に投資する投資家も多かったのですが、今後の不動産市場を見るにつけ、マンションのほうがより堅実的な投資を実現できる可能性があると言えるかもしれません。それぞれの特徴をふまえ、慎重に判断していきましょう。
（提供＝Braight Lab／ZUU online）
