利回り8％以下の投資用物件は買うな
超低金利時代が長く続き、将来を見据えて不動産投資をする一般の会社員も今どきは珍しくない。では、不動産投資で失敗しないようにするには、どこに注意すればよいのか。姫野氏は「表面利回り8％未満は検討する必要がない」とアドバイスをする。
下の表は、年収1000万円のサラリーマンが金利3％で新築5000万円のアパートをフルローンで購入したときの年間手取り額を、姫野氏が一覧化したものだ。
利回り8％未満を検討対象から外す最大の理由は、「キャッシュフロー（C／F）が少なすぎるから」（姫野氏）とのことだ。C／Fとは、税引き後の手取りを意味する。すなわち、家賃収入から銀行への元金返済の他に金利返済、管理費や保険料、固定資産税、所得税、住民税などすべての費用を差し引いて、純粋に手元に残る金額のことである。例えば、表面利回り5.0％では、初年度から手取りはマイナスになってしまう。これは投資でも何でもない。
「なぜ、8％で区切るのかといえば、5000万円もの借金を背負うリスクに対して十分なリターンはどこかと考えた結果です。利回り8％でも26年目にはC／Fがマイナスに転落するため、実際には8％でも不十分かもしれない。しかし、広く物件を見るという意味で8％以上を検討対象としています」（姫野氏）
なお、この表はすべて土地付きの投資物件を前提に計算しているとのことなので、参考にしてほしい。
