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日本政策金融公庫
商工中金
三井住友トラストL＆Fの不動産投資ローンは、物件の築年数や申込者の属性、住居地に縛られず、柔軟に融資対応できるのが強みです。また、融資総額が3億円に達するまで利用することができます。しかしながら、金利が高いため、購入物件を見誤るとなかなか元本返済が進まない状況が続いてしまいす。その為、管理人は使うべき人と物件を以下のように考えます。
使うべき人
・年収が500万円以下で銀行のアパートローンが受けられない人
・銀行のアパートローンの借入枠を使い終わった人
・物件価格の30～40%程度の自己資金をお持ちの人
・元本返済が進んだ都市部の物件を所有している人
購入すべき物件
・最低でも利回り12%以上を確保できる物件
・自己資金が求められるのでロットが低い物件
管理人ならこんな物件を買います
エリア：地方の政令指定都市
物件種別：1棟アパート
物件価格：1000万円
利回り：12%
世帯数：4部屋
築年数：25年
ここに頭金として300万円を入れて物件を購入します。
金利は4%ほどで、700万円の融資を受けることになります。
融資期間は、30年で取り組むことで毎月のキャッシュフローを確保します。
退居や修繕が発生した際には、毎月の貯めたキャッシュで対応します。
上記のような条件で取り組むと、そもそもの物件価格が低いので大きくは儲かりませんが、安定した賃貸経営が期待できるかと思います。
無担保ローン
・公庫4800万
・滋賀銀1000万
・ろうきんリフォーム2000万
・マル経2000万
・コロナ特別枠8000万
https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/kinyu/yuushi/shinhosyou/
「プロパー融資への足掛かりはここから作る2」保証協会の考察【不動産融資攻略シリーズ】|不動産投資の健美家
半沢大家
前回に引き続き、プロパー融資取引に向けた足掛かりについて解説していきたいと思う。
今回は事業者の味方である「保証協会」を入口とした戦略について考察する。以前の記事で紹介した通り、保証協会は銀行側のリスクを減らす効果がある。
上記の効果を踏まえれば、1手目の融資取引としての活用方法が見えてくる。
保証協会を次のプロパー融資に生かす
1.保証協会は業歴の浅い事業者の味方
以前の記事と重複するが、保証協会は「民間銀行ではカバーできない貸し出しリスクを請け負うことにより、金融円滑化を図る」ことを目的とした公的機関である。
この「リスクを請け負う」という役割を保証協会は民間銀行の「保証人」の立場から担うのが特徴であると言える。
ちなみに、保証協会利用については、一般的には以下の特徴を持つ企業において利用されることが多い。
・業歴が浅く、経営実績がない企業
・財務状況が悪く、「要注意先」とみなされている企業
・その他案件ごとの判断（総貸出金額、保全率など）により、保証協会の利用が必要と判断された企業
つまり銀行が単独でリスクを取れない状況においても、保証協会を利用することにより案件の取り上げが可能となるのである。
今まで説明してきたように、銀行は「一見さん」には警戒レベルを引き上げ、審査を行う事が多い。逆に、既存の取引先については「経営者の人柄」や「返済実績」を認識したうえで審査を行うことができるため、新規顧客に比べるとハードルが下がるケースが多い。
つまり「一見さん」のハードルをくぐり、「既存取引先」として2手目のプロパー融資を狙うために「保証協会」は有効な戦略と言える（ただし既存取引先となる以上「定性評価」「定量評価」を高める努力も欠かさないよう注意したい）。
2.創業者からみた「保証協会」と「公庫」の違い
創業者の味方という意味では「日本政策金融公庫」も近い性格を持つ。どちらも経営初期においては積極的に活用していきたいところだが、両者の微妙な違いについて整理していきたい。
①不動産融資への取り組みについて
公庫、保証協会はエリアや支店によって見解が変わることが多いため一概には言えないが、不動産購入資金へのと取り組みについては公庫の方に軍配が上がるだろう。
保証協会で「賃貸物件購入資金」を取り扱う事は珍しく、「運転資金」や「リフォーム資金」などで取引を開始するケースが多いと言える。
②民間銀行への影響について
公庫は独自で貸し出しを行うため、あくまで返済口座として民間銀行を利用するに留まる。しかし、保証協会利用の場合にはあくまで貸出元は民間銀行となる。
よって取引先は民間銀行（保証協会はあくまで保証人の立場）となり、利息収入についても民間銀行の取り分となる。
この違いはプロパー融資の足掛かりとしては大きく、「返済実績」「取引先利益」「実効金利」の観点から、有利に立ち回ることができると考えられる（要するに銀行側はリスクなく金利収入を得ることができるため、黒字をもたらす顧客だと判定することができる）。
③融資条件について
最近では公庫の賃貸物件向け融資においては、期間10年で取り扱われることが多い。しかし、保証協会においても長期の賃貸物件購入融資が取り扱われることは少なく、使い勝手はどちらも同じ水準と言えるだろう。
ただし、大きく違うのは金利であり、公庫の場合は全期間固定金利で、かつ低金利の融資も可能である。
保証協会の場合は、民間銀行の融資金利に上乗せで保証料を払う必要があるため、多くの場合、実質的な負担は2%を超えるだろう。
3.まとめ
ここまでの説明から考察すると、保証協会は「取引実績」「民間銀行への利益提供」の面で優れており、定性評価を高めるのに一定の効果があると言える。
逆に、公庫は「低金利での融資」により質の良い決算書を作る点で保証協会より優れており、「債務償還年数」などの定量評価においても有利な借入を行うことができる。
どちらも一長一短であるが、プロパー融資への足掛かりとしには積極的に活用していきたい制度と言えるだろう。
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答えいいます。ぼくが創業するなら、①日本政策金融公庫の『創業の手引』見ながら創業計画立てて、②中企庁の『J-Net21』で補助金みつけて、③よろず支援拠点で創業補助金の申請手伝ってもらう。ちなみにここまで全部タダ。④創業後は"商工会"で記帳指導受ける。超低コストで立派な個人事業主に。続↓
横浜幸銀信用組合めちゃ良い
めっちゃアクティブ
①自己資金貯める。
②サラリーマンで新築アパートローン。
③ノンバンク、公庫を使い、買い進め。
④決算書を改善しながら、信用金庫・信用組合と主に取引。
⑤キャッシュフローには手をつけない。運転資金も適宜借入。
⑥物件入れ替え（売却）。
⑦地銀・都銀からの融資も。
